【編者按】新年伊始，泛地產行業從追逐微光，到曙光向行。樂居財經推出2023年首個策劃《曙光》，挖掘地產、家居和物業標志性企業的韌性故事，尋找中國泛地產行業向上的力量。專題》》


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?文/樂居財經楊宏彬

“感知到冬天后，利用有限的時間蹲在瀑布前等待魚汛，吃得飽一點，讓脂肪再厚實一點，即便凜冬將至，也能活得更久一些?！?/p>

濱江集團媒體年終懇談會上，戚金興給大家講了阿拉斯加棕熊過冬的故事。他認為，濱江就是一只等待漁汛的棕熊，2022年拿下的地，是為應對未來市場變化的儲備。

陰霾籠罩了房地產市場幾乎一整年，這期間“雷聲”陣陣，不少房企爆發出流動性問題，未出現債務問題房企也同樣如履薄冰，不再大手筆的購入土地。

但對于市場現狀，濱江集團明顯有著不一樣的看法。2022年一整年，其在土地市場收獲頗豐，全年摘地41宗，實至名歸的拿地大戶。 

濱江集團的底氣，不是憑空而來。在2022年市場下行期，其無疑是佼佼者。全年銷售金額為1539億元，位列克而瑞全國房企排行榜第13位。雖同比微跌9%，但也已經跑贏了絕大多數的房企。

銷售表現強勁的同時，濱江集團的融資也十分暢通。全年融資470億元，同比增加22億元。利息繼續保持下降趨勢，利率較2021年降了0.3%至4.6%。

2022年對房地產而言，無疑是低位震蕩的一年，濱江集團并不否認這一點。但越是艱難的時期，越能看出企業的硬實力。穩健的經營，是濱江集團穿越周期的重要籌碼。

區域深耕的力量

出身于杭州，戚金興對這一片土地“知根知底”。正因如此，濱江長期深耕杭州市場，始終將杭州及浙江省作為公司發展的重點區域，一直是區域深耕房企的典型樣本。

濱江長期的區域深耕成效可以說非常顯著。據克而瑞浙江區域統計，2022年上半年濱江集團在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團項目首開去化率達93%，遠高于杭州八區81%的平均去化水平。

杭州操盤榜中，2022年濱江集團銷售額達到718.05億元，權益銷售額達565.21億元，蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜冠軍?，F金回籠全年完成690億，比去年的683億略有增加。

深耕杭州取得的成果，讓濱江集團堅定了拒絕冒進，決不“舍近取遠”的投資策略。

百強房企拿地放緩，金額同比下降48.9%，而濱江集團卻逆勢而為。在杭州的土拍市場上，被戲稱為“殺瘋了”。在杭州前兩輪土拍中，濱江拿下的土地已經超過20幅。2022年5月，濱江集團又以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。

2022年全年，濱江集團摘地41宗，總投資金額733億，其中權益金額374億，新增貨值1500億，總土地儲備超3000億。拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP10，位列第七位，較去年提升15位。

濱江集團雖然摘地較多，但大部分位于杭州，新摘的41宗土地中，38宗都位于杭州。同時濱江集團依然遵循著自己的“度”，即“拿地權益金額不能超過現金流的0.6倍?！?/p>

濱江集團相關負責人曾表示，在區域布局方面，濱江集團繼續保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區域發展戰略。在投資比例上，杭州市占比50%，浙江省內杭州市外占比40%，浙江省外占比10%。

交付方面，濱江全年交付項目32個，其中杭州地區17個，其他城市15個。另悉，濱江集團旗下共49個項目舉行了奠基儀式，包括杭州錢江新城二期地塊，南京棲霞地塊，東陽上品和桐鄉南城明月苑等。

融資暢通，利率下行

在土地市場的逆勢擴張，得益于濱江集團一直以來在財務安全上的堅守與嚴于律己。

根據中期報告，2022年上半年，濱江集團有息負債規模558.07億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%，債務結構清晰。

期內，濱江扣除預收款后的資產負債率65.47%，凈負債率85.79%。債務期限構成上，短期債務為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務?！叭兰t線”監測指標持續保持“綠檔”。

2022年9月末，濱江集團一年內到期的短期債務合計有145.94億元，上貨幣資金有219.29億元，除去受限資金仍可覆蓋短債。

在12月，濱江集團完成了2021年度第四期短期融資券兌付，該債券發行總額為9億元整，債券利率為4.2%。

財務安全得以保證的同時，濱江集團的融資渠道也十分暢通。全年融資470億元，同比增加22億元。更值得一提的是，2022年中期濱江集團的融資利率為4.7%，相較往年已是低點，到2022年末，濱江集團在融資規模增加的情況，利率再創新低，達到了4.6%。年內利息支出較同期節省了1億元。

12月以來，利好房地產融資的政策暖風頻吹，對于濱江集團而言更是錦上添花。11月到12月之間，濱江集團收獲一大堆授信。包括上海銀行、興業銀行、中信銀行、杭州銀行等。從全國性大行，到股份制銀行，到地方城商行，合計向濱江集團綜合授信總數超3300億。

2022年雖取得亮眼成績，但濱江集團并未忘記市場的嚴峻。戚金興表示，未來的市場形勢非常嚴峻，不容樂觀。有可能過去幾年里，今年是壓力最重的；但展望未來，可能今年日子最好。

在媒體年終懇談會上，戚金興道出濱江集團2023年的規劃與目標。整體戰略方面，仍是聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。融資利率達到4.5%以內，銷售規模要占整個中國銷售額的1%以上。

關鍵詞： 濱江集團爭做1%