文/樂居財經李奕和

在控股股東持股被強制平倉兩個月后，港龍中國地產完成了一次資產的置換。


(資料圖片僅供參考)

1月12日，港龍中國地產（06968.HK）公告，其間接全資附屬公司安徽港帆、安徽港龍與合營企業伙伴江蘇正昌眾潤富投資發展有限公司訂立股權置換協議。

據此，安徽港龍向正昌眾潤富投資收購后者持有的黃山港龍置業（黃山項目公司）30%股權，同時，安徽港帆向正昌眾潤富投資轉讓其持有的廣德市港興置業（廣德項目公司）全部股權。

于公告日期，黃山項目公司由港龍中國透過安徽港龍及正昌眾潤富投資分別擁有70%及30%權益，廣德項目公司則由港龍中國透過安徽港帆全資擁有。

股權置換完成后，港龍中國將不再持有廣德項目公司任何股權，而黃山項目公司將成為其全資附屬公司。

一賣一買之間，通過收回已成熟項目所有權，快速回流資金，是港龍中國這次動作背后的邏輯。

資產置換的考量

根據公告，港龍中國此次出售廣德項目公司全部股權的代價為1.5217億元，收購黃山項目公司余下30%股權的代價同樣為1.5217億元。于完成時，收購代價將與出售代價抵銷。

黃山項目公司持有位于安徽省黃山市屯溪區屯光鎮北海路北側的黃山地盤的全部權益。地盤面積約4.68萬平方米，可出售總建筑面積7.19萬平方米。住宅項目港龍君望正于黃山地盤開發中。該項目的建筑工程于2020年11月動工并預期將于2023年3月竣工。

另外，廣德項目公司持有位于安徽省宣城市廣德市太極大道窯上地塊的廣德地盤的全部權益。地盤面積約5.73萬平方米，可出售總建筑面積8.15平方米。住宅項目港龍星河映花園正于廣德地盤開發中。港龍星河映花園項目的建筑工程于2021年10月動工，并預期將于2024年3月竣工。

目前，港龍君望項目已取得商品房預售許可證。于2022年12月31日，可出售總建筑面積1.05萬平方米經已預售。而于公告日期，港龍星河映花園應付土地出讓金總額約3.06億元，已支付土地出讓金約1.53億元，仍有未支付土地款1.53億元。

港龍中國稱，收購代價經計及合營企業伙伴于2022年11月30日于黃山項目公司的余下投資本金額約1.521億元后厘定，而出售代價經計及就廣德地盤的已付土地出讓金約1.531億元后厘定。

于2022年12月31日，黃山項目公司的資產總值及資產凈值分別約9.24億元及4.81億港元。同期，廣德項目公司的資產總值及資產凈值分別為1.8億元及4000萬港元。

據了解，此次的交易方正昌眾潤富投資，其股權由江蘇正昌糧機股份有限公司持有50.5%及由郝昀持有49.5%。江蘇正昌糧機股份有限公司的最終實益擁有人為郝波、郝昀及陸瑛。

一賣一買之間，通過收回已成熟項目所有權，快速回流資金，是港龍中國這次動作背后的邏輯。

其在公告也稱，股權置換可讓其把握機會優化其物業項目組合。于2022年12月31日，港龍君望項目的可予銷售建筑面積約為6.14萬平方米。收購黃山項目公司余下30%股權使其得以獨立營運黃山項目公司，為管理港龍君望項目提供靈活性。

同時，出售廣德項目公司全部股權使其得以為收購黃山項目公司30%股權提供資金而毋須產生現金流出，以及優化該集團的資本及物業開發支出承諾。

專注地產上市公司解析。

兩月前股東持股遭強平

在行業大環境仍舊低迷的背景下，港龍中國的流動性并不寬裕，通過用未成熟項目股權置換成熟已經達銷售條件項目股權，可以讓其加快項目銷售回流，而不用多付出手中的資金。

根據港龍中國2022年中期財報，該公司擁有現金及現金等價物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負債后的資產負債比率約59%，凈負債率24%，現金短債比3.7倍。

雖仍處于“綠檔”，但對旗下美元債的緊急展期，以及控股股東所持股份被動減持等事件，卻一定程度暴露了港龍中國的流動性脆弱的一面。

去年11月9日，港龍中國本金額合共1.45億美元的票據成功展期。在注銷該等票據后，余下未償付的票據本金額將為1300萬美元。完成交換要約后的新票據將于2023年11月8日到期。

據悉，港龍中國曾于2021年10月對該美元債進行展期，完成后，票據到期日正是2022年11月。也就是說，這已經是該公司第二次對美元債進行展期。而展期后的美元債，港龍中國的年利率達13.5%。

另外，由于該公司的股份存在質押，控股股東所持股份也面臨被動減持風險。去年11月10日，港龍中國地產披露內幕消息，公司股份價格及成交量于2022年11月10日出現大幅度波動。而在該公告前，其股價連續兩日累計跌去超91%。

當時，其控股股東呂明、呂永茂、呂進亮、呂永南及呂志聰（呂氏家族）通過全資擁有投資公司所持有及聯系人所持有的合共約3.08億股股份，由若干第三方行使對前述股份的權益而出售。

該公司半年報顯示，港龍中國股份由實益擁有人華興、華聯、華隆分別持股30.99%、24.35%、18.45%，三者分別為董事長呂明及其胞兄呂永南、呂永茂實際控制。包括華興由呂明100%持有，華聯由呂永南持股60%，華隆則由呂永茂持股40%。

緊接出售事項后，呂氏家族合共持有港龍中國地產已發行股份總數約55.72%的權益，仍為控股股東。當時對于事件引起的股價“閃崩”，港龍中國回應相關媒體，與外資機構做空有關，與公司經營本身并無太多關聯。

關鍵詞： 這家房企未花一分錢，換了頭現金奶牛